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70年太短住房土地使用期应延长

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-8-6

新华社电　物权法草案自2005年7月10日向社会公布以来，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至8月10日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见10032条。　　
　　许多群众认为，
在物权法草案征求意见的过程中，立法工作机构适时地公布征求意见的情况，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，有利于进一步调动广大人民群众参与立法的热情，从而更好地集中民智，反映民情。

　　也有群众认为，物权法草案公开征求意见的时间应适当延长，时间太短，不利于各级人大高度重视、精心组织，确保征求意见工作的完成，也不利于广大人民群众熟悉物权法草案、查阅资料、收集意见、整理归类，理性系统地对草案提出有价值的参考意见。

　　关于物权法的一般规定，许多群众认为草案对“物”和“物权”下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为，草案关于物权法的一般规定还不能很好地涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。

　　应确定业主享有一定比例的停车位

　　物权法草案对小区车库的权属争议提出了新的判断标准。草案公布以后，有的群众建议，对业主应享有的公共停车空间，应当以法律强制规定一定比例的方式予以保证。

　　有人还认为，停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必需的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　按面积收物业费须60％以上业主同意

　　关于业主的建筑物区分所有权，有人提出，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有人提出，按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案增加规定：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有60%以上的业主同意。

　　建设用地使用权应延长　有人提出，一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期；也有人提出，建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，甚至延长至150年，从而有利于国家和社会的长久稳定；土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。　　

　　城镇居民可在农村获得房屋居住权

　　正在征求意见的物权法草案禁止城市居民到农村买房，对此社会上一直看法不同，有人赞同，有人反对。目前有人提出，草案应当禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但也应允许城镇居民在农村通过转让方式获得房屋居住权。

　　但与此同时，有人表示，草案关于宅基地转让的规定非常好，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多，在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。

　　征用农民土地应开听证会

　　土地是亿万农民最重要的生存保障。在全国人大常委会法工委向社会征求物权法草案的意见时，有人提出，征收农村土地，不能仅仅告诉农民征地的补偿标准、安置办法，而是应当召开有土地承包经营权人参加的听证会，以更好地维护农民的合法权益。

　　■其他建议

　　■应当允许抵押土地承包经营权在全国人大常委会向社会征求对物权法草案的意见时，有人提出，草案应当允许耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内进行抵押。

　　■住房土地使用权期满收回应给予补偿有人提出，因公共利益的原因，国家要在土地使用权期满时收回土地使用权的，应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　■为不动产留置预留空间

　　在全国人大常委会征集各地群众对物权法草案的意见时，有人提出，为了在房地产交易中保护购房人免受开发商的欺诈，草案应该为不动产的留置预留一定的空间，目前有些国家和地区是允许购房人在特定情况下对已购房屋享有留置权的。

　　■对集体所有的不动产和动产范围进行细化有人认为，草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议对集体所有的不动产和动产范围细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。 ■不动产物权应采用登记对抗主义而非登记生效主义根据目前征求到的群众意见，多数群众赞成物权法草案关于不动产登记的有关规定。也有人建议，不动产物权应采用登记对抗主义，而非登记生效主义，建议对草案作出相应修改。　　

　　■不动产不适用善意取得制度正在征求意见的物权法草案将不动产纳入善意取得的范围。有人提出，这一规定对交易安全给予了过分保护，可能损害不动产权利人的权益，因此建议草案规定不动产不适用善意取得制度。

　　■被征收、征用人得到安置的条件应不低于安置前还有人提出，草案中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。有的建议，明确草案中“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　　应明确界定“公共利益”标准

　　在物权法草案向社会征求意见过程中，有的群众认为，草案对征收、征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷，应对“公共利益”等概念予以明确界定，防止滥用国家名义进行征收征用。

　　有人认为，草案对“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。

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