不久前，为期两周的长江实业北京中央别墅区花园大宅“猜案名”活动吸引了众多眼球。那么，这个号称“逾亿元缔造七星级高端生活”产品的真面目究竟如何？

　　张满征/文

　　张窄面豪宅

　　5月21日，临近中午，几名工人还在烈日下紧张地施工。上前询问得知，第二天将是第一批房屋封顶的日子。据悉，“誉天下”一期约400套。

　　在施工负责人的许可下，我们才得以进入项目内一探究竟。发现每排别墅间的距离在20米左右，社区内做了人车分流处理，房屋前后鲜有车道，以花园和人行道为主。据施工人员介绍，车位是在地下车库。在每行联排产品的尽头，是一栋独栋产品，但左右楼间距不超过3米。

　　从建筑形式上来看，“誉天下”每套联排别墅地上为3至4层，包含地下室总建筑面积在350～500平方米。据笔者目测：大多数房屋面宽在5米左右，每层面积大概为80平方米。

　　“香港寸土寸金，别墅必须在有限的面积上精雕细作。“誉天下”每层面积在80平方米左右，我们能做出100平方米的感觉，完全不会觉得狭小。”郭子威称长江实业擅长充分利用空间。

　　记者进入一套4层联排别墅参观其内部布局：第一层南面为挑空两层的客厅和餐厅设计，北面为厨房部分；第二层南侧为一个面积稍小的客厅，向下可看到一层，北面为两间卧室；第三层南面为主卧室，北面是书房设计；第四层从楼梯直通阳台和储物间；在地下室南面是一个采光充足的活动室，北面则通往地下车库。整栋建筑没有电梯，需要通过楼梯上上下下。

　　5月13日，一位曾详细参观过项目的别墅投资者在论坛中表示了失望，香港人看了可能没觉得怎么样，但北京人会觉得不够大气，没档次，不像别墅。“北京已经很久没见过面宽那么窄的联排了，不知道长实有没有做市场调查？”他认为“誉天下”把在香港的设计搬到了北京，这样可能会水土不服。

　　均价超独栋

　　长江实业希望“誉天下”能够比目前中央别墅区的顶级别墅更“大众化”一些。但“‘誉天下’绝对不属于经济型别墅，项目将采用4000元/平方米的精装修标准，档次很高。”郭子威说。

　　“最初我们也考虑做大户型产品，那样事情会很简单。但通过调查我们发现中央别墅区客户群正在变化，大量中等收入人群在涌入。”郭子威表示“誉天下”的产品定位是经过多年市场调研和内部讨论的结果。

　　中央别墅区的新国展给长江实业开发“类别墅”产品增添了信心，也给这个区域带来了新的客户群。

　　郭子威透露，目前“誉天下”项目积累的意向客户，很大比例为CBD区域企业年收入在20万美元左右的高层人员。“他们才是未来中央别墅区最多数量的买家。”

　　“最后价格还没定下来，但可以参考周边项目的价格。”和“誉天下”产品形态类似的龙湖滟澜山在今年4月初开盘后，目前的成交均价在3.2万元/平方米。

　　相关数据显示，“誉天下”的预计售价被定为2.5万～5万元/平方米。如果以2.5万元/平方米计算，“誉天下”每套房屋售价也在975万～1250万元之间，有望成为北京最大的千万级别墅项目。

　　值得注意的是，按照郭子威的说法，“誉天下”的销售面积包含地下面积在内。若全部按照地上面积去计算(地下1.5层面积赠送)，“誉天下”的均价大约在4万～8万元/平方米。由于龙湖滟澜山四期的地下90~140平方米为赠送，实际合约1.7万元/平方米。

　　与周边的独栋别墅相比，“誉天下”在性价比上也难占优势。例如，棕榈滩独栋别墅项目，地上面积为300平方米～400平方米，每栋均价为1051万元。一般而言，独栋别墅的私密性比联排好。

　　“誉天下”的对手远不止一手独栋别墅，拥有16年历史的中央别墅区是北京规模最大的别墅区，二手别墅交易市场活跃。“二手别墅也会抢走‘誉天下’的部分客户。”一位经验丰富的别墅操盘手分析。

　　据悉，“誉天下”今年的销售任务是400套，销售额在40个亿以上。“在中央别墅区，如果‘誉天下；的售价在2万元/平方米会比较有竞争力，销售压力会减轻许多。”该人士进一步指出。

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