作者：李碧

　　宋卫平拿地的豪气无疑来源于绿城前4月较好的销售业绩，然而摆在他面前的，仍然有高达88.2%的资产负债比率。

　　刚刚在香港公布了前四月楼盘销售情况，绿城中国便迫不及待出手杭州土地拍卖，而此次的激进态势，全然没有年初声称“专注于开发已有土地”的谨慎。

　　前日，“习惯高价拿地”的宋卫平高调出现在杭州2008年第一场土地出让会现场，并以21亿元的总价、10666元/平方米的楼面价夺得两幅位于城西的相邻地块。

　　除绿城外，滨江、华润、新鸿基、嘉里建设、九龙仓、雅戈尔(600177)等本土和外来品牌房企高管悉数现身现场，足可见推出的蒋村杭政储出[2008]1号、2号地块所受的关注程度。

　　豪夺

　　然而，宋卫平并没有给这些地产大佬们任何机会。1号地块仅经过6轮竞拍，宋卫平即从起拍价53061万元拉升到100110万元，楼面价达到10188元/平方米。2号地块同样如此。从起拍价53306万元到最终的109990万，宋卫平仅用11轮便毫无悬念地拿下。整个拍卖过程，其豪放之态可见一斑。

　　据了解，地块周边在售的文鼎苑目前售价在15000元/平方米左右，而根据绿城此次获得两幅地块的平均楼面价格，再算上平均4000元/平方米的建安成本，地块的成本价已与周边新盘的售价相差无几，宋卫平再度上演“面粉贵过面包”一幕。

　　而更让人关注的是，此次绿城创下的10666元/平方米的楼面价，比蒋村1月11日土地拍卖录得的4022元/平方米楼面价，足足高出6600元/平方米。

　　对此，宋卫平在拍卖会后笑称，“价格确实有点高”。而市场人士则认为，宋卫平的信心与杭州房价坚挺不无关系。数据显示，今年一季度，市区房屋售价同比上涨13.6%，新建商品住宅售价同比上涨15.7%，二手房售价同比上涨8.8%。一度下降的房屋成交量也逐步放大---首季商品房销售总面积100.72万平方米，同比增长0.5%。

　　资金

　　事实上，绿城中国之所以如此大手笔拿地，与其今年来良好的销售业绩也有关系。观点地产网了解到，绿城在4月份推出六个楼盘约1900个单位，已售出约85%，套现人民币25.3亿元，今年前四个月累计销售金额已达人民币54.7亿元。

　　半个月前公布的绿城2007年年报显示，公司去年的营业收入仅57.39亿元，较前一年度的64亿元下滑10.3%。与此同时，仅去年一年，公司获得21幅土地，需花费160亿元，其中绿城需支付100亿元，联营公司及合营公司需拿出约60亿元。

　　据绿城副主席寿柏年介绍，公司今年还须支付30亿元的土地款。如果算上此次取得的土地，公司今年仅土地出让金就需要支付超过50亿元的现金。实际上，截至2007年末，公司的资产负债比率已增至88.2%。

　　评级

　　工商东亚报告则称，绿城中国2008年前4个月的预售额为人民币37亿元，已经相当于市场对其2008年全年收入预期人民币80亿元的46%。该行补充说，虽然该公司高达165%的净债务权益比令人担忧，而且今年将支付大约人民币50亿元的未支付土地成本，但令人满意的预售情况以及现金流入将帮助提振公司前景。

　　不过，摩根大通在日前发表的报告中指，绿城于08年度落成楼面总面积为220万平方米，有放缓情况，而09年度落成量则为260万平方米，由于落成量减少，故摩通调低08及09年盈利预测24%及34%。另外，摩通又将绿城目标价由15.00港元，降至10.00港元，投资评级为“中性”。

　　大摩称，除非签定的销售合约大部分于下半年完成，绿城才有被调高评级的机会。

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