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楼市降温售楼小姐态度变从朝南坐到盼客下定

作者：中国工程… 文章来源：www.yusuan.com 点击数：更新时间：2007-8-6

房产新政“组合拳”威力在一手房市场初显。一切迹象表明，新盘销售周期在拉长，当天开盘当天抢光的现象不再，代理商、开发商不得不重新审度市场、重新定价。市场好时，售楼小姐、售楼先生们个个都是“朝南坐”，现在不得不承认“顾客是永远的上帝”，个个笑脸相迎，盼客下定。

　　开盘一个月楼盘销售进度不足五成，有的甚至只卖掉几套。有人就此论定，这是楼盘向下走的一个征兆，宏观调控政策会导致楼市逐步出现“下跌”现象。但是，业内人士却如此分析，上海楼市正逐步从浮躁回归到理性。房产毕竟是大宗消费品，楼市不可能永远是一开盘就一抢而空局面，这是不合理现象。通常，一个楼盘的销售进度应该保持在半年至1年时间。在前几年市场不好的时候，有的楼盘卖了几年都卖不完。

　　上海楼市是否真的出现滞销现象？是不是所有的房子都卖不掉了？日前，本报记者兵分几路实地走访售楼现场，一探究竟。

　　内环内房：悄悄开盘慢慢销售

　　都说市中心房抗跌性强，好房子不怕卖不掉。在常德路某高档楼盘售楼处里，开盘一个月来，销售进度虽然变慢，但是楼价依然高开，售楼人员也坚信终会有人来买房。

　　早晨10点不到，记者一踏进售楼处先在门口的来客登记表上登记。上面显示，今天看房人数仅两人，而昨天也只不过十来个人。“房子挑选余地大吗？”记者问道。售楼先生回答：“这次开盘是一幢楼，一百来户，近半成已被预订，两房挑选余地小于三房。”接着，售楼先生开始了一番热情详细的介绍，对记者提出的问题一一耐心回答，并主动提出不妨现场看看样板房。对经历过买房的人来说，这种售楼态度已久违了。在几个月前，别说挑选房型，就连楼书都还没看见就急吼吼地把房子“抢”回来。如果排队排在后面，购房者根本没有选择余地，任售楼人员摆布，“12楼没有，两房没有，三房要吗，不要后面的人上来，要的话，18楼的不错。”如果在签合同时对某些条款有异议，马上会遭来售楼小姐的“黑脸”，“哪能介拎勿清，侬买到算勿错了，不要的话，人家抢着要”。现在，售楼人员态度来了个180度转弯，开始拼命推销楼盘。

　　从4月初开盘至今，该楼盘均价一直稳在两万元以上。据该售楼人员称，一个月来销售率超过50%，销售的大部分为两房，三房仅售出十来套，这是由于三房面积都比较大，现阶段购房者对总价很敏感。和3月份开盘的一幢楼相比，这期的销售进度慢了很多。售楼人员回忆，当时在不作广告的前提下，单价两万多的楼盘刚开卖就售完，因此，此次开盘开发商在调高单价的同时，也希望在不做一个广告、不宣传的前提下马上售罄。不料，连续出台的宏观调控政策导致了售楼处门可罗雀。但是，售楼人员显然对市中心高档楼盘信心十足，并认为这只是一个短暂现象，市中心楼盘如此稀缺不怕卖不掉。而记者获得的信息与售楼人员所说相差甚远，105套可售房源已签约的仅11套，三房仅售出两套，合同撤销次数达到14套。

　　也有小部分中心楼盘出现退号现象。比较典型的要数4月12日开盘的内环线内的热门楼盘“香梅花园”三期，总共九十多套房子，自10号起就开始有人排队，而且是通宵达旦，被子铺盖一起上，场面一度失控。但记者从签约处了解到目前的销售率只达半成，许多持号者放弃购房。与此相同的是浦东另一热门楼盘“地杰国际城”，4月12日推出360套房源，开盘时有六百多人前来摇号购房。但在开盘上市十天后，售出房源90套左右，近七成持号者放弃购房。这种摇号时闹猛，签约时冷清的情况在4月开盘的楼盘现场处处可见。更有甚者竟无人前来参加摇号，现场冷冷清清。

　　中内环间房：理性看市多手准备

　　中环线内闸北共和新路沿线的新开楼盘是目前市场的一个热点，在广中路嘉园慧之湖现场，宽广的大道通向一个极具现代感的椭圆型建筑———售楼处。向销售代理的上海房屋销售公司打听情况，该盘要到5月底左右开出，目前正在做紧张的前期准备。问及宏观调控对开盘的影响，销售主管颇具信心：作为闸北区今年的重点大型居住区，而且是全装修楼盘，目前一期积累的意向客户超过2000组，且房源有限。尽管如此，开发商也认识到政策调控的影响以及大盘的后续效应，相信本次会确定比较合理的价格。

　　位于洛川中路的悠和家园是该地区近期唯一开盘的楼盘。上月28日开盘当天，记者看到售楼处前来买房的客户已经排起不短的队伍，销售情况似乎还不错。据该楼盘的代理商品扬公司的负责人介绍，该楼盘一期共推出134套房源，在未做任何广告的情况下，开盘当天销售就超过了三成。虽然与过去开盘即告售罄的“盛况”不能相比，但销售进度与公司预计的比较符合。该负责人告诉记者，公司在开盘前曾对近期上海新开楼盘销售情况作了调研，发现3月份开盘的楼盘销售情况非常火爆，但4月份开盘的楼盘销售情况大多不甚理想，一些原本准备近期开盘的楼盘都推迟开盘日期，公司也曾经考虑过更改开盘日期。但仔细研究后发现，销售情况不理想的楼盘大多是市中心的高档楼盘和位于外环附近的楼盘，中环线附近单价在一万元左右的楼盘供应量很少，于是决定按期开盘。他认为，现在楼盘销售周期拉长说明楼市需求向自住需求回归，过去开盘一抢而空主要是投资客过多造成的，对自住客来说，看房、选房常常要反复斟酌，需要一定的周期作决定是正常现象。该负责人还告诉记者，销售难做了，它对上海的房产代理商提出了更高的要求。这次开盘比较成功的原因是公司预见到了市场变化，在开盘前做了精心的准备，比如在沪上首次推出无纸化销售、电子楼书、客户购房资金预算等新的营销手段，在销售时起到了很好的效果。

　　中外环间房：持币观望放弃投资

　　记者近日在中环线和外环线一带暗访，明显感觉到房产新政“组合拳”的力量。抢购狂潮转淡，投资客纷纷退出市场，即使是自住客，也因价格瓶颈和房产新政的陆续出台而选择了持币观望，甚至主动放弃购房权。

　　杨浦区目前可售房源不多，作为居住大区，面对着相对旺盛的需求，新盘上市一直比较抢手。但近日由于政府宏观调控政策影响，市场观望气氛渐浓，新盘推出后反映并不如以前热烈。以杨浦区的珠江香樟南园为例，今年2月26日3期开盘，前三天就吸引了上百人排队，开盘当天94套房源几乎一日售罄。时隔月余，同一楼盘3月下旬开盘的4期270套房子至今只卖出70套。究其原因，上海珠江投资有限公司营销总监宋悦青感叹：“最明显的原因就是外来投资客的减少，几乎可以用‘蒸发’来形容。”据该公司统计，2月份开盘时，外地客户较多，大约有20%，其中大部分为浙江人，而三月份开盘的外地投资客的比例不足10%。绝大多数为自住需求。

　　对于宏观调控政策带来的影响，率先带领杨浦楼盘突破均价万元大关的华升新苑采取了慢慢“捂”的做法。该楼盘二期总计463套，当前可售311套。但记者在售楼处被冷若冰霜的接待小姐告之，二期房子已经全部售光，三期房子5月10日开盘，推出的是24和25号两幢，共68套房，预计开盘均价在16000左右，想买的话到时再来。记者转进小区里观察到，除了已入住的1期10幢楼外，尚有8幢14-17层的小高层待售，那么按照可售房311套估算，还有6幢楼在待价而“捂”。自2004年9月销售以来，房价从11000元／平方米涨到现在16000元／平方米，难怪开发商笃悠悠地捂盘。

　　记者留意到对面的一家小中介公司有该楼盘的二手房源出售，毛坯房挂牌单价在15000元左右。跟中介攀谈起来，表示手里有多套该小区的房源，多是投资客以1万元左右买入，空关到现在抛出来赚取差价的，如果诚心想要，价格还可以再谈谈。

　　外环外房：自住者买投资客抛

　　4月中下旬记者三次来到外环线附近探盘，发现不仅新盘难售，次新房抛盘量也猛增。当地各中介公司显示：上海康城4月21日抛出675套；雅阁花园别墅4月20和21日共抛出23套；丽水华庭20和21日共抛出95套；如柏林春天21日一天抛出38套；浅水湾别墅4月21日抛出9套；绿洲长岛花园4月21日抛出16套；星俪苑4月20日之前无人抛售，20和21日抛出18套。如此抛盘，令各中介门店又是欢喜又是忧。喜的是房源充足、手里有货，再也无“巧妇难为无米之炊”之虞；忧的是，房源过剩加剧了购房者的持币待购的心理，观望气氛越发浓厚。

　　以居住客为销售对象的外环线楼盘却依然保持较好的销售态势。如位于浦东金海路的绝对城市，4月开出的第二期150套，客户已全部预约完毕，签约超过70%。询问近期政策对销售的影响时，售楼经理介绍：这个楼盘的销售对象主要是周边金桥开发区的职工，楼盘附近包括第二工业大学的4个大学，以及购买一期后闻讯前来的外区客户，以自住为主。从目前多层7500元，小高层8000元的均价看，价格稳中有升，销售比周边其他楼盘为好。唯一受影响的是首付成数的提高造成部分订房者的资金困难，销售人员需要为这些客户提供更深入的服务。

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