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部分开发商囤盘：京城楼市“真实的谎言”

作者：中国工程… 文章来源：www.yusuan.com 点击数：更新时间：2007-8-6

    售楼进度放缓
    从去年下半年开始，凤图腾、东方普罗旺斯、麦卡伦地三个别墅项目都将原本可以成行的销售计划推迟了。作为这三个项目的销售操盘手，原庞博国际代理行总经理、现公开身份是上述三个项目营销中心总经理的刘东认为，从单个项目来看的偶然相似背后，是对北京房地产市场行情看涨的必然判断。

    凤图腾位于陶然亭附近，去年10月该项目就已经达到销售条件，但正式的开盘时间却被延迟到今年6月底。“在目前的市场行情下，该区域内的项目价值是被低估的。”接手销售后，刘东首先做出这样的判断。基于北京城整个发展重心的向外辐射，刘东认为，二环、三环内的房地产项目因为不可复制性会身价渐涨。

    另外放缓销售进度的两个项目，位于昌平的东方普罗旺斯将先前确定的4月份开盘延后到了7月份；麦卡伦地在去年九、十月份时就已经实现结构封顶、可以进入销售期，但是最终确定的开盘日期却也推迟到了今年5月底、6月初。

    刘东认为，售楼进度放缓后，开发商还能坐得住，主要是因为“对市场潜在的购买力有信心”，所以没有采取“快跑”的销售策略。以麦卡伦地为例，如果是去年销售，价格预计在1．3万元－1．4万元／平方米；但今年的售价至少在1．6万元／平方米左右。市建委公布的数据也印证了刘东的分析，今年1至2月，北京商品住宅期房预售率高达130％，比2004年同期高18％，表明商品住宅期房供不应求的压力很大。

    结束不久的春季房展会，其参展和成交数据同样给人这样的印象。有资料显示，今年春展的100多个参展楼盘中，新项目只有19个，远低于往年的数字。即使是仅有的几个大盘也是以展示形象、积累客户资料为主，有不少项目连户型和价格都没有明确。从今年1－4月本市的整体市场供应来看，多数房地产项目都还对入市处“观望”状态。

    惜售大部分是“作秀”
    与此相反，京城楼市中另一些项目正在快马加鞭地赶销售进度，国美第一城就是一例。据了解，从今年1月1日开盘起，该项目在不到两个月的时间内完成一期全部销售；3月12日，该项目的二期开盘，一二期相加的供应量为37万多平方米、3200多套住宅，截止到4月中旬，该项目共计实现签约2870套。

    “我们不仅要发挥过去销售比较快的特点，还要快上加快、以快制快，加快销售环节的进程就是加快资金滚动的速度。”鹏润房地产公司发展中心业务总监陈云峰解释。此前，陈云峰在接受本报记者采访时曾表示，该项目的销售期将由原定的一年半缩短为3个季度。他解释，销售的回笼资金将直接投入到后继项目开发中，今年鹏润房地产在京还将有其他项目启动开工。

    北京朝阳大地房地产经纪公司董事总经理段枚焱认为，从主观上来讲，很少会有开发商主动延缓销售进度，“在金融政策收紧后，延缓销售进度无异于放缓回款速度、增加银行贷款成本”。北京伟业房地产经纪公司董事总经理徐斌认为，即便今年房价在年内上涨8％，都不足以支撑开发商对开发资金的需求，尤其是有后续项目跟进的开发商。所以林斌认为，京城的开发商从整体上来说不可能出现因看涨房价而惜售的。

    有统计显示，从去年下半年开始到今年第一季度，投入到北京房地产市场的房源是“剧烈减少的”。对此北京房地产信息网负责人雷华解释说：“这不是市场原因的减少，只是技术原因的减少。”雷华所说的技术原因是指，市建委从去年年末向开发商提出补录楼盘信息数据等要求，加上审批条件增加等原因，审批速度自然降低。“这只是过渡性问题，这些挤在门口准备进入的量最终会释放出来。”雷华说。

    “目前北京市场的楼盘销售并不像一些开发商说得那么旺。”雷华补充说。他认为，大家之所以形成楼盘不愁卖的印象，主要是因为大家的关注点都集中在热点项目上，而热点项目仅仅是楼市的很小一部分。据北京房地产信息网提供的数据，2004年全市房屋的新增面积为9000多万平方米，房屋的净增率为58％，其中住宅的净增率是56％。也就是说，去年大约有5000万平方米的房屋面积是待售的，“更何况当年还有以前没有消化的存量房”。

    行情看涨下的销控
    这一段时间以来，刘东每周都会用3个半天的时间来亲自接待购房客户。一位山西的客户曾向他“诉苦”：自己原本计划去年年底就来京置业，但是当时听说今年京城的房价会降，而等到了今年，但现在的房价非但没降，反而涨了。据悉，这位山西客户正计划着“五一”期间来北京把房子买了。

    同时与上海、苏杭等城市的房价上涨明显相比，目前北京的房价却还是“省会城市的普通住宅价格”。据了解，当下上海同档次同地段的产品，其房价比北京高出50％－70％。如此一来，因为升值空间大，北京楼市自然会吸引一部分原本投资其他房地产热门城市的资金。

    刘东认为，对房地产行情看涨时所做的“惜售”策略更准确地说是一种销售控制。而且他认为，在现在的行情下，这样的操作案例不在少数。林斌也承认，出于销控原因，北京市场确实有这样的实例。据了解，朝阳公园附近的一些项目目前就是有控制、限速地进行销售，这期间项目的房价已经出现明显上涨。

    此外，北京目前的地价是呈上涨态势，而且今后很有可能继续朝此方向发展。城市地价动态监测结果表明，2004年全国地价总体水平继续呈现稳中有升的态势；其中32个主要城市调查结果显示，2004年全国主要城市商品住宅地价占房价的比例为26．31％，其中北京的比例为22．98％，换句话说，北京的地价仍有上涨空间。此外，地价在我国房价构成中的比例位置日益明显，目前约占房价的40％。

    因此，从去年下半年开始，在北京购房置业已经成为一种投资渠道。在此背景下，即便是普通住宅也有可能成为被选择的投资工具，而开发商进行销控的信心也正来源于此。

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